최근 부동산 시장 하락으로 부모와 자녀 간의 부동산 매매가 이루어지는데요, 사실 이건 명목상 매매이며 목적은 절세입니다. 사실 세금 많이 내고 싶은 사람은 거의 없습니다. 오늘은 부모 자식 간 매매에 있어 중요한 사항을 알려드리려고 합니다.
자녀에게 저가 양도 시 유리한 상황
1. 자녀에게 해당 주택 증여를 고민 중인 경우
2. 일시적 2 주택 기간이 얼마 남지 않은 경우
3. 재개발 이슈로 시세가 오를 가능성이 예상되는 경우
주의
부모와 자식은 특수 관계인이다. 저가양도를 한다면 30% 범위 내에서 할인해서 매매는 가능하다. 단, 그 할인 가격이 3억을 넘지 못한다.
예> 시세가 10억 원일 시, 7억에 자녀에게 매도할 수 있다. 하지만 그 이하의 금액은 안 된다.
예> 시세가 20억 원일 시, 30% 할인하여 자녀에게 14억에 매매한다? 그건 안 된다. 왜냐하면 최대 할인 금액이 3억 원이므로 결국 시세 20억 원의 아파트는 자녀에게 17억 원에 매매할 수 있다.
만약 자식에게 증여한다면?
증여세율이 10~50%로 어마어마하며, 무상취득세 3.5%까지 납부해야 하기 때문에 증여는 사실상 굉장한 손해의 구조가 아닐 수 없다.
부모자식 간 매매거래 시 취득세는?
시세 10억 원 아파트를 7억 원에 매매했다면 그 취득세는 1~3%이다. 여기서 세율 2%를 적용 시 취득세는 1,400만 원이 된다. 다만 다주택자나 조정지역에 따라 8%, 12%가 된다.
여기서 하나 더!
양도소득세가 남았다.
사실 이게 좀 복잡하다.
예로 부모가 현 시세가 10억짜리 아파트를 구입 시 3억 원에 취득했다면, 양도차익은 7억 원이므로, 기본세율 4
0%에 조정지역이라면 누진세 20%까지 총 60%의 세율이 매겨지는데, 이렇게 양도소득세가 많이 나올 경우는 증여가 유리할 수 있다.
부모 자식 간 매매 이유
목적; 절세
주택 증여시 증여세를 내는 사람은 자녀이다.(재산을 받은 수증자가 내야 함)
주택 매매시 양도소득세는 부모, 취득세는 자녀가 낸다.
* 증여세율을 적용했을 때보다 양도소득세율을 적용하여 내야 하는 세금이 더 적기도 하다. 물론 매매가에 따라 증여세를 내는 게 더 유리할 수도 있다.
문제는 부모 자식 간을 특수관계인으로 보아 증여로 볼 가능성이 높다!
매매로 인정받기 위한 몇 가지 조건 필요!
1. 매수인이 직접 부동산을 취득했다는 것을 증명해야 함.
세무서에 신고했던 소득증빙자료가 필요함.
2. 앞서 말했듯이 지나친 저가 거래는 안 된다. 금액 기준은 매매가와 현재 시가와 30% 이상 차이 나거나 차이 금액이 3억 원 이상이 되면 정상적인 거래로 보지 않는다.
<추천>
절세컨설팅을 받는 걸 추천한다. 사실 세법을 공부하지 않은 일반인이 아무리 꼼꼼히 알아본다고 해도 새로운 세법들을 다 알 수는 없다. 고로 세세한 부분까지 파악하기 힘들다면 절세컨설팅을 이용하는 게 좋다. 물론 비용은 든다.
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